Enflasyonun altında kalan yüzde 25’lik kira artış sınırlamasını yetersiz bulan, tahliye sorunu yaşamak istemeyen ve piyasanın yükselmesini bekleyen mülk sahipleri meskenlerini boş tutmaya başladı. Bu boş tutulan konutlar bölümde ‘hayalet ev’ olarak tanımlanıyor ve kira artışlarını tetikliyor.
Dünya’dan Hamide Hangül’ün haberine nazaran, emlak uzmanları blok halinde kimi projelerden daire satın alan Çinli yatırımcıların yanı sıra, birtakım Ortadoğu ve Körfez ülke vatandaşları da konutlarını boş tuttuklarını lisana getiriyor. Uzmanlar, bunun nedenini şöyle açıklıyor: “Tatil hedefli geldikçe kalmak, kar satışı için beklemek isteyenler ya da vatandaşlık koşulu olan 400 bin doları tamamlamak için 2-3 daire alanlar, birini boş bırakıyor.” Emlak danışmanları, su faturalarından yola çıkılarak yapılan belirlemelere nazaran, İstanbul’da bu halde 400 bin “Hayalet konut” olduğuna işaret ediyor.
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Ekrem İmamoğlu, “İstanbul’da 700 bin adres boş görünüyor. Bunun yarısı bile olsa yaklaşık 400 bin konut yapar” açıklamasında bulunmuştu.
KİRALAR ARTIYOR
Her ne kadar enflasyon haziranda ‘bedava doğalgaz’ tesiriyle düşüş gösterse de Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) mayıs bilgilerine nazaran, son 12 aylık enflasyon yüzde 63,7. Lakin kira hududundan ötürü mukavele yenilemelerde artırım oranı yüzde 25’i aşamıyor.
Kira getirisinden hoşnut olmayan mülk sahipleri de tahlili, eski kiracısını çıkartıp meskenini daha yüksek fiyattan kiralamada bulurken, araştırmalar kira artışının sürat kesmediğini ortaya koydu. sahibinden.com ve Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) Nisan 2023 araştırmasına nazaran, kiralık fiyatları metrekare başına, geçen yıla oranla ülke genelinde yüzde 117 arttı. Getirisi daima katlanan konut yatırımına yabancıların da ilgisi büyük. Bu yılın birinci 4 ayında yabancılara 13 bin 483 konut satıldı ve toplam satışlardan yüzde 3,7 hisse aldı.
ZAM SONUNDAN BOŞ TUTUYORLAR
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenul Komite Başkanı ve Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, mülk sahiplerinin konutları boş tutmasında, kiralama konusunda kendisinin ya da etrafındaki yakın insanların yaşadıkları olumsuz deneyimlerin tesirli olduğuna işaret etti.
Akdoğan, “Kiralıktan sonra mülk sahibi, konutu satmak istediğinde kiracının çıkmak istememesi, daireye uygun bakmayacağını düşünmesi ya da geçmiş tecrübelerden ötürü kiralamaya soğuk duruyorlar. Öte yandan kiraya yüzde 25 hududu da bunu tetikledi. ‘Zam hududu var, niçin kiralayım’ diyenler var. Boş tutup, tahminen ilerleyen basamakta piyasanın yükseleceğini öngördükleri için hareket edenler de var” dedi. Yalnızca yerlilerin değil yabancılardan da meskenlerini boş tutanlar olduğunu, boş tutmada yabancıların da rolü bulunduğuna işaret eden Akdoğan, “İstanbul’da konutu var, işi olunca hafta sonu gelip kalıyor yahut yurt dışından biri aldıysa, Türkiye’ye geldiğinde kendisi kullanıyor. O nedenle boş tutuyorlar. Yılda 2-3 hafta kullanmak yetiyor” diye konuştu.
Satılık konut fiyatlarında çok süratli bir artış beklemediklerine işaret eden Akdoğan, “Orada bir doygunluk var. Eskisi üzere süratli bir fiyat artışı görmeyiz. Lakin kirada tıpkı hareketlilik devam eder. Zira hala arz meşakkati var. Örnek olarak bu yıl konut fiyatlarına yüzde 30 artırım gelecekse kiraların yüzde 40-50 artacağını düşünüyorum. Satılıkta yüzde 20 artırım olursa kiralıklar yüzde 30 artar” bilgisini verdi.
‘KİRACIYI ÇIKARAMAM’ DİYENLER BOŞ BIRAKIYOR
CENTURY 21, Coldwell Banker, Coldwell Banker Commercial, Era Türkiye, muzayede.com’u bünyesinde barındıran Master Türk Grubu Başkanı Gökhan Taş, boş meskenler konusunda, “Çocuğu okurken burada konut almış. Çocuğu Amerika’da, kendisi Ankara’da, geldikçe kullanmak için kiralamak istemiyor. İş ya da tatil emelli olabiliyor” dedi.
Türkiye’den konut alan kimi yabancıların da konutlarını daha az kullandığına işaret eden Taş, “Ruslar, Ukraynalılar oturuyorlar. Lakin Suudi Arabistan, Kuveyt, Dubai, Katar’dan gelip ülkemizden mesken alanlar daha az kullanıyorlar. Orta gelir gurubu Esenyurt, Fatih üzere lokasyonlardan alım yaparken, üst gelir kümesi Maslak, Levent, Sarıyer üzere yerlerden konut satın alıyor” dedi.
Kiraya yüzde 25 hududuna da işaret eden Taş, “Bu da insanların meskenlerini kiraya vermelerini engelliyor. ‘Kiracıyı çıkartamayacağım’ diye düşünenler de kiraya vermiyor. Şu yapılabilir, boş meskenlere ait yaptırım ya da kiraya verilmesi için ek vergiden fazla konut arzıyla buna tahlil bulunmalı. Konut arzı için yapılacak inşaatlarda belirli bir fiyat garantisi verilip, fiyatların bir istikrara oturması sağlanabilir” değerlendirmesinde bulundu.
KAR SATIŞI İÇİN BEKLİYORLAR
İmpomes Yönetim Kurulu Lider Yardımcısı Müberra Oflaz, Türkiye’de boş konut sayısının arttığı bir periyot olduğunu söyledi.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi sayılarına nazaran, yalnızca İstanbul’da boş duran 400 bin konuttan bahsedildiğini, bunun farklı münasebetleri olduğuna işaret eden Oflaz, şu değerlendirmelerde bulundu: “Öncelikle kira kontratlarında artışı yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme 1 Temmuz’da sona erecekti, lakin tekrar uzatılması gündemde. Bu durum kiralamalarda dengeyi bozuyor, kimse milyonlarca lira vererek aldığı konutunu düşük kira ile kiralamak istemiyor. Satmak istediğinde kiracılı olarak bu konutların satışı mümkün olmuyor. Boşken satmanın planını yapıyor.
Elinde birden fazla konutu bulunanlar beklemede. Zira en uygun fiyattan alıp yüksek fiyattan satmak için yatırım yapıyorlar. Piyasa şu anda dengelenmiş değil, önümüzdeki aylarda fiyatların daha fazla yükseleceğini düşünen yabancı yatırımcılar, kar realizasyonu yapmak için satışa uygun vakti bekliyorlar. Türkiye’de birtakım yerlerde, planlama ve idare eksiklikleri nedeniyle konutların boş kalması sorunu yaşanıyor. Bilhassa kentsel dönüşüm projelerinde, yerleşim planlaması ve yeni konutların yapılması sürecinde yaşanan aksaklıklar, boş konut sayısının artmasına neden olabiliyor.”
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, çok ağır kiralama olmadığını, tek tük yatırımcının yüksek bedelden konut aldığını ve belirli bir noktaya gelmesi için elinde tuttuğunu söyledi. Bu yatırımcılar ortasında yabancıların da olduğuna işaret eden Aşa, şu değerlendirmelerde bulundu: “Bazı yabancılar, vatandaşlık için 400 bin doları tamamlamak için 2-3 tane konut alabiliyor. Bir kısmını boş tutuyor, bir kısmını kira veriyor fakat o da çok değil. Genelde Arap vatandaşları 1-2 tane alıyor. Birinde oturuyor, oburunu boş tutuyor fakat piyasayı çok etkileyecek adetler değil. Lansman fiyatları uygun oluyor, kimileri oradan konut alıyor. Ancak onlar da daha bitmemiş konutlar oluyor. Kiralık artışları bence tavanı buldu.”
RUSLAR YAŞIYOR ÇİNLİLER KULLANMIYOR
Vesta Küresel Kurucu Ortağı Teuta Narazan Benreytan, dövizdeki artış ve kiraya artırım hududundan ötürü yurt dışında konut yatırımı yapan Türk vatandaşlarının en az yüzde 40 artış gösterdiğini söyledi. Fiyat artışlarına işaret eden Narazan, birtakım konut yatırımcısının mesken alıp boş tuttuğunu, yabancılardan da kiralamayanlar olduğuna işaret etti. Bu biçimde hayalet binalar olduğuna işaret eden Narazan, “Örneğin Rusya ve Ukraynalılar kıymetlendiriyor, fakat Çinliler kullanmıyorlar” değerlendirmesinde bulundu.